FOR PROFESSIONALS
借地・底地案件の「価格」を引き受けます
借地非訟の承諾料、介入権の対価、更新拒絶に伴う財産上の給付、底地の相続税評価と時価の乖離──借地・底地の実務で金額が論点になったとき、根拠を第三者に説明できる価格資料が必要になります。弁護士・税理士・司法書士の先生の案件処理を支える鑑定士としてお使いください。
このページの結論
- 借地権・底地・借地権付建物の鑑定評価書、価格等調査報告書、相手方資料や鑑定委員会意見書に対する意見書・セカンドオピニオンに対応します。
- 借地権者が底地を買い取る場合など、当事者間の売買で問題になる限定価格の評価に対応します。
- 承諾料・更新料の水準は、借地非訟の実務で紹介される目安と、評価基準の継続賃料の考え方の両面から検討します。
- 受任前の見立て段階のご相談は無料です。
執筆: 吉田 健人（不動産鑑定士 登録番号 第11191号）
株式会社KRE Appraisal｜不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号
FOR LAWYERS
弁護士の先生へ
借地非訟・借地関係訴訟の価格立証でお使いください。
01
借地非訟（17条・18条・19条・20条事件）の価格資料
借地条件変更・増改築許可・譲渡許可の申立てで、財産上の給付（承諾料）の額や、許可に伴う地代の改定額の見通しを検討します。申立て前の交渉段階の資料としても使えます。
02
介入権（19条3項）の対価の検討
地主側では介入権を行使するかどうかの判断材料として、借地人側では裁判所が定める相当の対価の見通しとして、建物及び借地権の価格を検討します。
03
更新料・建物買取請求・更新拒絶の紛争
更新料特約の解釈が争われる場面での「相当額」の検討、建物買取請求権（13条・14条）の建物の時価、更新拒絶の正当事由を補完する財産上の給付（6条）の額の検討に対応します。法的評価は先生のご判断に委ね、当方は価格に徹します。
04
相手方資料・鑑定委員会意見書のセカンドオピニオン
相手方提出の鑑定評価書や、鑑定委員会の意見書について、前提条件・採用事例・手法適用の妥当性を検証し、意見を述べるべき点を整理します。
FOR TAX ACCOUNTANTS
税理士の先生へ
底地・借地権の「時価」が論点になる資産税実務でお使いください。
01
底地・借地権の相続税評価と時価の乖離の検証
貸宅地（底地）は自用地評価額に（1−借地権割合）を乗じて評価されますが、地代水準が低い底地などでは実際の取引価格と大きく乖離することがあります。時価の資料が必要な場面で、不動産鑑定士の評価をご提供します。評価方法の選択・採否のご判断は先生の職域です。
02
同族会社・親族間での底地・借地権の移転
同族会社と個人の間、親族間で底地や借地権を移転する際の時価の資料を作成します。課税上の取扱い（認定課税の要否など）のご判断は先生にお任せし、当方は前提となる価格を担当します。
03
顧問先の底地の整理・承継の検討
複数の借地人に貸している底地の整理、借地人への売渡し、同時売却などを検討される顧問先について、選択肢ごとの価格の見通しをお示しします。
FOR JUDICIAL SCRIVENERS
司法書士の先生へ
借地権の相続登記や名義変更のご相談から価格の問題が出てきた場面でお使いください。
01
借地権の承継・名義変更に伴う価格の相談
相続登記のご相談から、地主への名義変更料の請求や、相続人の一人が借地権を取得する場合の価格が問題になることがあります。紛争性が高い場合は弁護士の先生への引き継ぎを前提とした整理も可能です。
先生方との協業にあたって
当事務所は、士業の先生からのご案件を「協業」と考えています。案件の主導は先生にあり、当方は底地・借地権の価格や承諾料の水準という一つの論点を、根拠を示せる形で引き受けます。
- 評価の内容・限界について、先生への直接のご説明・依頼者様を交えた報告会に対応します。
- 法律上の主張・手続は弁護士、税額の計算・申告は税理士、登記は司法書士の先生の職域です。当方が扱うのは不動産の価格に限られ、先生の職域に踏み込むことはありません。
- 当事務所は宅地建物取引業者ではないため、売買の媒介や買取りは行いません。売却が必要な場合は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。
相続での借地権・底地の分け方については相続での借地権・底地の評価、継続地代の改定については公式ホームページの継続賃料の解説もご参照ください。
費用の目安
| 業務 | 費用の目安（税別） | 標準納期 |
|---|---|---|
| セカンドオピニオン・意見書 | 5万円〜 | 資料到着後1週間程度 |
| 価格等調査報告書 | 15万円〜 | 資料到着後1〜2週間程度 |
| 鑑定評価書（借地権・底地・借地権付建物） | 30万円〜 | 資料到着後2〜3週間程度 |
| 争訟案件の価格等調査報告書 | 30万円〜 | 資料到着後2週間程度 |
| 争訟案件の鑑定評価書 | 60万円〜 | 資料到着後3週間程度 |
※ 争訟案件は、借地非訟・承諾料・更新料・建物買取請求・更新拒絶に伴う財産上の給付などの紛争を指します。過去時点の評価、複数の区画・権利の評価は事前のお見積りで確定します。
事務所について
株式会社KRE Appraisalは、東京都江戸川区の不動産鑑定事務所です（不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号）。代表の吉田健人（不動産鑑定士登録 第11191号）が全件を担当します。
2025年9月開業の小規模事務所ゆえ、意思決定と対応は速く、案件ごとに先生と直接やり取りします。担当者が変わることはありません。
よくあるご質問
借地非訟では鑑定委員会が意見を出すのに、当事者側の鑑定は必要ですか。
必須ではありません。鑑定委員会の費用は国が負担し、裁判所は原則としてその意見を聴いて判断します。当事者側の価格資料が役立つのは、申立て前の交渉、介入権を行使するかどうかの判断、主張の組み立て、意見書に対する意見の検討などの場面です。事案ごとに、入れる意味があるかどうかの見立てからお伝えします。
鑑定が必要かどうかの段階から相談できますか。
できます。事案の概要をうかがい、鑑定評価を入れる意味がある事案かどうかの見立てをお伝えします。費用対効果が見込めない場合はその旨を率直に申し上げます。この段階の相談は無料です。
成果物の形式は指定できますか。
提出先や事案の進行に合わせて、鑑定評価書・価格等調査報告書・意見書のいずれの形式でも作成します。ドラフト段階で先生にご確認いただくプロセスを標準としています（評価額そのものの調整はできません）。
守秘はどのように扱われますか。
不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関する法律第6条、不動産鑑定業者は同法第38条に基づき、秘密を守る義務を負っています。事案の内容・依頼者の情報を第三者にお伝えすることはありません。ご依頼に至らなかった場合も同様です。
受任前の見立て段階からご相談ください
事案の概要をうかがい、鑑定を入れる意味のある事案かどうか、評価がどの水準になりそうかの心証をお伝えします。ご相談は無料です。