借地権の更新料の相場と支払い義務──払う・払わないはどう決まるか

更新料の話をする前に、契約している借地権（建物の所有を目的として土地を借りる権利）の種類を確認しておきましょう。更新のルールが種類ごとに異なるからです。

現在も多くの借地で問題になるのは、平成4年8月1日の借地借家法施行より前に設定された旧法借地権です。施行後に更新を迎えても、契約の更新については旧借地法のルールが適用され続けます。旧法と新法の違いは旧法借地権と新法の解説で詳しく整理しています。

借地契約の更新には、当事者が話し合って更新する「合意更新」と、法律の規定によって更新される「法定更新」があります。

借地借家法5条は、期間満了時に借地人が更新を請求したとき、建物がある場合に限り従前の契約と同一の条件で更新したものとみなすとしています。地主がこれを拒むには遅滞なく異議を述べる必要があり、その異議には正当の事由（双方が土地の使用を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、立退料などの財産上の給付の申出を考慮して判断されます）が必要です（同法6条）。なお、旧法借地権の更新は旧借地法のルールによります（附則6条）。

実務では、更新料の支払で合意できないまま期間が満了し、借地人が土地の使用を続けることで法定更新となるケースがあり得ます。このとき、契約書の更新料特約が法定更新の場合にも適用されるかどうかが争点になることがあります。法定更新の場面での特約の解釈は、詳しくは弁護士にご確認ください。

借地をめぐる一時金には、更新料のほかに、借地権を売却するときの譲渡承諾料（名義変更料）があります。両者の大きな違いは、合意できなかったときの出口です。

• 譲渡承諾料：借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要で、無断で譲渡すると契約の解除を主張される原因になり得ます。地主が承諾しない場合は、借地非訟（裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える手続）を申し立てることができ、裁判所が承諾料の額を定めます。目安として借地権価格の10%程度と紹介されることが多く、たとえば借地権価格が2,000万円なら10%で200万円という計算になります（説明のための仮の数値）。
• 更新料：更新料の額を定める借地非訟の手続はありません。東京地方裁判所が案内する借地非訟の6つの類型にも、更新料は含まれていません。

つまり更新料は、当事者の話合いで決めるしかない一時金です。決まらなければ、支払義務そのものを訴訟などで争うことになり得ます。売却を考えている方は、更新料と承諾料の両方が問題になることもありますので、譲渡承諾料の解説もあわせてご覧ください。当事務所は宅地建物取引業者ではないため売却の手続は行いませんが、売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。

• 契約書を読み直す：更新料の特約の有無と文言、更新後の期間、増改築や譲渡の制限を確認します。契約書が見当たらない場合は、過去の更新時の書面や領収書を探しておきましょう。
• 早めに話し合う：期間満了の直前に切り出すと、双方に時間的な余裕がなく感情的な対立になりがちです。1年ほど前から話合いを始めるのが理想です。
• 地主と借地人の関係を大切にする：借地関係は数十年続く継続的な関係です。更新時の一時的な損得より、今後の地代改定・建替え・売却の場面を見据えた関係づくりが結果的に双方の利益になります。
• 専門家の根拠を土台にする：売却の検討や更新時期が近づいたら早めに専門家に相談し、中立の鑑定士が示した評価額を話合いの土台にすれば、目安の数字の応酬を避け、冷静に交渉を進めやすくなります。

法的な主張の組立てが必要な場合、まだ弁護士に依頼されていない方には、弁護士のご紹介も可能です。当事務所では、交渉の目安には価格等調査報告書（15万円〜・税別）、紛争になっている場合は価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にご提案します。