底地の買取相場はなぜ安いのか──価格の決まり方と損をしない売り方

底地とは、不動産鑑定評価基準（国土交通省が定める鑑定評価のルール）の定義で「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権」をいいます。借地人が建物を建てて使っている土地を、地主様の側から見たときの権利です。登記簿の上では地主様が土地の所有者ですが、その中身は更地を所有している場合とはまったく異なります。

底地の買取相場が更地よりはるかに安くなる理由は、次の三つの制約に整理できます。

• 自分で使えない：土地の上には借地人の建物があり、地主様が自ら住んだり、駐車場にしたり、建て替えて貸したりすることはできません。
• 返してもらいにくい：借地借家法では、期間が満了しても建物がある限り借地人の請求で契約が更新されるのが原則で、地主様が更新を拒むには「正当の事由」が必要です。いつ土地が戻ってくるのか、見通しが立ちにくい権利です。
• 売りにくい：買い手は地代を受け取る権利しか得られないため、一般の住宅購入者は買い手になりません。買い手の層が限られること自体が、価格を押し下げます。

加えて、地代そのものが低い水準に据え置かれている底地も少なくありません。何十年も前に決めた地代がほとんど改定されず、固定資産税・都市計画税などの公租公課を差し引くと手元に残る額がごくわずか、という例もあります。受け取れる収入が小さければ、その収入を生む権利である底地の価格も低くなります。地代の水準そのものの考え方は、地代の相場の解説記事で紹介しています。

私たち鑑定士が底地を評価するときは、不動産鑑定評価基準の考え方に沿います。評価基準は、底地の価格を「借地権設定者に帰属する経済的利益」、具体的には

• 実際に受け取っている地代から諸経費等を差し引いた部分の、契約期間に対応する経済的利益
• 期間満了等によって土地が戻ってくる場合の経済的利益（復帰価値）

の現在価値と位置づけています。さらに、将来見込まれる更新料や承諾料などの一時金も、底地の価格を構成し得るとしています。そのうえで、底地の鑑定評価額は「実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格」と、取引事例に基づく比準価格とを関連づけて決定するとされています。

つまり底地の価格は、割合法の「40%」から機械的に決まるものではなく、いくらの地代が、あと何年、どの程度確実に入ってくるのか、更新料や承諾料をどの程度見込めるのか、いつ土地が戻る可能性があるのかを積み上げて求めるものです。評価基準は借地権と底地の価格は密接に関連し合っているので相互に比較検討すべきとしており、底地だけを切り離して眺めるのではなく、借地権側の価格とあわせて検討することも求められています。

底地の売り先は買取業者だけではありません。地主様が有利な価格を得られる可能性があるのは、借地人が関わる次の二つのルートです。

ルート1：借地人に底地を売る

借地人が底地を買い取れば、その土地は借地人にとって完全な所有権になります。地代の支払いがなくなるうえ、建替えや売却のたびに地主の承諾を得る必要もなくなり、担保としても使いやすくなります。借地人にとってのメリットが大きいため、業者より高い価格が成立しやすいのが特徴です。相続や住宅ローンの借換え、建替えの検討を機に、借地人の側から買取りを希望することもあります。

ルート2：借地人と同時に売却する

地主様の底地と借地人の借地権をそろえて売れば、買い手は完全な所有権の土地として購入できます。別々に売るより全体の価値が高まり、その差額（増価分）を地主様と借地人で分け合えるため、双方にとって有利になりやすい方法です。借地人との関係が良好であれば、有力な選択肢になります。

なお、当事務所は宅建業者ではないため売買の媒介・買取りは行いません。売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。私たちが担うのは、どの売り方でも交渉の土台になる「価格の根拠」です。同時売却での増価分の配分や、借地人に提示する価格の考え方は、地主・借地人間の買取りのページで詳しく解説しています。