借地権の売却、承諾料の請求に、根拠のある物差しを

• 借地権を売りたい：住み替え、相続した実家の整理、建物の老朽化などを機に、借地権付き建物を手放したい場面です。売り先は地主・第三者・買取業者の3つに分かれ、手取り額も手続の負担も異なります。
• 建て替え・リフォームをしたい：契約に増改築を制限する特約があると、地主の承諾と承諾料が必要になります。承諾が得られないときは裁判所の許可を求める道もあります。
• 承諾料・名義変更料を請求された：売却や建替えの相談をしたところ、地主から金額を示された場面です。その金額が妥当かを判断する材料がありません。
• 更新料を求められた：契約期間の満了が近づき、更新料を請求された場面です。契約書の定めや過去の経緯によって、支払義務の有無から検討が必要です。

どの場面でも、相手方は地主か買取業者で、あなたと利害が向き合っています。相手の言い値を受け入れるか断るかの二択ではなく、根拠のある水準を知ったうえで話し合うことが、納得できる結論への近道です。

承諾料の額は法律で決まっていません。参考になるのは、借地非訟で裁判所が承諾に代わる許可を出す際に定める金額（財産上の給付）の目安です。日本地主家主協会の解説では、譲渡・転貸の許可は借地権価格の10％程度、全面的な改築は更地価格の3％〜5％程度、一部改築は更地価格の1％〜3％程度、非堅固建物から堅固建物への条件変更は更地価格の10％程度を基準に、諸事情を考慮して決定されると紹介されています。

提示額がこれらの目安から大きく離れているときは、次の点を確認してください。

• 計算の基礎が「借地権価格」なのか「更地価格」なのか（基礎が違えば金額は大きく変わります）
• 基礎となる価格をどう求めたのか（路線価からの割戻しか、実勢か）
• 建替えに伴って借地期間の延長や地代の改定がセットになっていないか
• 過去に支払った承諾料・更新料との関係

仮の数値で試算すると、更地価格5,000万円・借地権割合60％の土地では、借地権価格は割合法で3,000万円です。譲渡承諾料を借地権価格の10％とすれば300万円、全面改築の承諾料を更地価格の3％〜5％とすれば150万〜250万円という幅になります（説明のための仮の数値）。どの目安を当てはめるべきかは、契約の内容と経緯しだいです。