借地権の建て替え承諾料の相場──全面改築・一部改築・条件変更で目安が違う

借地の上の建物は借地人様の所有物ですが、建て替えやリフォームを自由にできるとは限りません。地主様の承諾が問題になるのは、主に次の3つの場面です。

• 契約に増改築制限特約があるとき：「増改築をするときは地主の承諾を得る」といった特約（契約上の取り決め）がある場合、無断で工事をすると契約違反を主張されるおそれがあります。
• 借地条件で建物の種類・構造が限られているとき：「木造建物所有目的」のように、建物の種類・構造・規模・用途を制限する借地条件がある場合、これと異なる建物を建てるには条件の変更が必要です。
• 残存期間を超えて存続する建物を建てるとき：借地権の残り期間を超えて使う前提の建物を新築する場合、地主の承諾の有無で借地権の存続期間が変わります（借地借家法7条）。

7条について補足します。借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、地主の承諾があれば、借地権は承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続します。そして、借地権者が新たに築造する旨を通知し、地主が通知を受けてから2か月以内に異議を述べなかったときは、承諾があったものとみなされます（同条2項）。

ただし、この「2か月異議」の仕組みには限界があります。契約の更新後に通知した場合には適用されず、平成4年8月1日の借地借家法施行より前に設定された借地権（旧法借地権）の建物滅失後の築造による期間の延長は、従前の例（旧借地法のルール）によります（附則7条）。また、7条は存続期間の延長に関する規定であり、契約書の増改築制限特約についての承諾とは別の問題として整理されます。通知さえすれば承諾料は要らない、とは言えない点に注意してください。

リフォームの承諾料で最初に迷うのは、「その工事が増改築に当たるのか」という点です。承諾が必要かどうかは法律で一律に決まっているのではなく、まず契約書の増改築制限特約の文言によります。「増改築」「改築」「大修繕」など、どの工事を制限しているのかは契約ごとに異なります。

借地借家法17条2項は、増改築を制限する借地条件がある場合に「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」について協議が調わないとき、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができるとしています。つまり法は、増改築制限特約そのものを否定しているわけではなく、相当な増改築であれば裁判所の許可で進められる道を用意しているのです。

外壁の塗装や設備の交換のような工事と、柱や床面積に手を加える工事とでは、特約との関係が大きく異なります。工事の見積りを取る段階で契約書を確認し、判断に迷う場合は早めに地主様と話し合うことが、後のトラブルを防ぐ近道です。法的な判断は、詳しくは弁護士にご確認ください。

承諾料の目安は率で語られますが、私たち鑑定士がその妥当性を検討するときは、建て替えによって何がどれだけ変わるかから考えます。不動産鑑定評価基準は、借地権の価格を決める際に総合的に勘案すべき事項として、借地権の態様（堅固建物か非堅固建物か等）や建物の残存耐用年数、契約締結の経緯・経過期間・残存期間、授受された一時金、将来見込まれる一時金などを挙げています。

たとえば、築年数が古く残存耐用年数が短い建物を新築に建て替えれば、借地権者が土地を使い続けられる見込みは大きく伸びます。堅固な建物への変更であれば、その効果はさらに大きくなります。承諾料は、この変化によって借地権者に生じる利益と、地主が失う復帰の期待とのバランスとして理解すると、率の目安が当てはまる場面・当てはまらない場面が見えてきます。

また評価基準は、借地条件の変更に伴って地代を改定する場合、条件変更承諾料や増改築承諾料の額を勘案するとしています。承諾料を受け取る代わりに地代の改定幅を抑える、あるいは承諾料を抑える代わりに地代を見直す、という組み合わせも考えられます。地代の水準については地代の相場の解説もあわせてご覧ください。

当事務所は、地主様・借地人様のどちらの依頼でも同じ基準で評価します。交渉の資料には価格等調査報告書（15万円〜・税別）、借地非訟に提出する資料には鑑定評価書（争訟案件は60万円〜・税別を起点）をご提案します。